조응천 “대장동 개발사업, 억측, 음모론 경계해야” 조목조목 반박

조현진 기자 | 기사입력 2021/09/19 [22:51]

조응천 “대장동 개발사업, 억측, 음모론 경계해야” 조목조목 반박

조현진 기자 | 입력 : 2021/09/19 [22:51]

[신문고뉴스] 조현진 기자 = 성남시 대장동 개발사업을 두고 여야 언론 할 것 없이 더불어민주당 이재명 대선 경선후보를 공격하고 있는 중에 조응천 의원(더불어민주당·남양주갑)이 현재 제기된 대장동 개발사업에 의혹들에 대해 조목조목 반박하고 나섰다.

 

18일 조 의원은 자신의 페이스북에 ‘대장동 개발사업을 둘러싼 몇 가지 오해’라는 제목으로 올린 글에서 자신이 법조인임을 전제하고 “대장동 개발사업 관련자들로부터 직간접적으로 들은 얘기들과 자료들을 종합해 판단한 결론을 말씀드리고자 한다”며 이같이 밝혔다.

 

▲ 사진 : 조응천 의원 페이스북 프로필 이미지

 

우선 이 글에서 조 의원은 “화천대유의 대주주로 알려진 K모 부국장은 오랜 법조기자 경력으로 대법관부터 검사장까지 잘 알고 지내던 사이여서 화천대유를 설립한 후 전관 변호사들에게 고문 혹은 자문역할을 부탁하는데 어려움이 없을 정도의 인관관계를 형성해 왔다”며 “또 이재명 당시 성남시장과 한 번 인터뷰한 인연으로 도움을 받았다는 것은 신빙성 있지 않다”고 주장했다.

 

또 ‘화천대유가 포함된 하나은행 컨소시엄이 최고점을 받은 이유’에 대해서는 “다른 컨소시엄에 비해 하나은행 컨소시엄이 우량 금융기관이 다수 참여했다”며 “‘대장동 지역의 여러 종중 및 토지소유자와 주민들에게 상업용지, 근린생활용지 및 단독주택용지를 전부 감정가격으로 저렴하게 공급하겠다’라는 점을 사업계획서에 제시했다”고 설명했다.

 

그는 이날 "5000만 원 투자해서 577억, 1000배 넘게 벌었다, 이게 말이 되느냐?"라는 의혹을 제기하는데 대해 "김부겸 총리도, 이낙연 전 총리도 화천대유가 대장동 개발사업에 참여해 1153배의 수익을 올린 것에 대해 '상식적이지 않다'고 했다"며 의혹의 핵심을 거론한 뒤 “화천대유라는 회사가 투자했다는 5000만 원은 ‘성남의 뜰’ 지분 1%에 투자된 돈으로 자본금"이라며 "이 회사의 자본금은 실제 개발사업에 들어가는 돈과 아무 관계도 없다”고 설명했다.

 

이에 대해 그는 “’성남의 뜰’은 부동산 개발사업을 위해 만들어진 자본금 50억 원의 특수목적회사(SPC)로서 일종의 페이퍼 컴퍼니”라며 “부동산 개발사업에는 회계의 명확성을 위해 SPC를 만드는데 그 자본금을 투자금으로 말하는 것은 무지하거나 아니면 다른 악의적 목적을 가진 표현”이라고 지적했다.

 

이어 “성남시의 지분 ‘50%+1주’도 투자와는 상관없다. 외형상 ‘성남의 뜰’의 자본금 중 25억원을 투자한 것처럼 보이지만 이 사업이 종료하면 성남시는 투자금 25억원을 돌려받기로 약정한 것이므로 실제 투자와는 전혀 상관없는 금액”이라고 덧붙였다.

 

특히 이 글에서 조 의원은 2015년의 상황을 지금의 잣대로 재단하는 것에 대해 지적했다.

 

그는 “2015년 당시 국내 부동산 경기가 얼어붙은 상황으로 국내에서 민간이 참여하는 신도시조성을 목적으로 하는 도시개발사업은 거의 없었다”며 “대장동 개발사업 PF대출 7000억 원을 위해 당시 섭외한 금융기관 30개 중 참여 금융기관은 10개였다고 한다”고 전했다.

 

그러면서 “사업구조가 성남도시개발공사는 주금 25억 원을 납부해 사업이익에서 최우선 배당을 받아가고, 이후 ‘성남의 뜰’이 해산하면 이 주금도 반환 받아 가게 돼 실제로 성남시는 리스크가 거의 없다”며 “반대로 화천대유의 경우, 대장동 사업이 망하게 되면 초기 투자금 회수는 ‘0’이 된다. 그런 의미에서 보통주 100%를 가진 개발사업의 실질 주체로 봐야 한다”고 설명했다.

 

특히 “당시 부동산개발사업 전망이 밝지 않았으므로 개발사업으로 일정수익이 발생할 경우 사전에 정해진 액수의 금액을 우선 배당을 받아 사업리스크를 없애려고 한 것”이라는 말로 2015년 당시 성남시에서 우선배당 구조로 한 이유에 대해 설명하고는 “언론보도와 같이 경쟁입찰을 해야 한다는 것은 전용면적 85평방미터 이상의 아파트 용지에 해당하는 것으로서 오해에서 비롯된 주장”이라고 말했다.

 

조 의원은 “토지나 주택개발에 있어 과도한 개발이익을 어떻게 통제할 것인가에 대한 논의는 지속적으로 있어왔고, 앞으로도 피할 수 없는 숙제”라면서도 “다만 개발사업에서 이익이 많이 났다는 것을 이유로 과도한 억측을 하거나 음모론으로 나아가는 것은 함께 경계해야 할 것”이라고 지적했다.

 

한편 조 의원은 현재 이재명 이낙연 등 어느 캠프에도 가담하지 않은 중립지대 의원으로 꼽힌다. 아래는 이날 조 의원이 자신의 페이스북에 올린 글 전문이다.

 

<‘대장동 개발사업’을 둘러싼 몇 가지 오해>

 

며칠간 고발사주의혹 사건으로 떠들썩하더니 순식간에 대장동 개발사업과 화천대유에 대한 연이은 의혹보도로 안 그래도 어질어질하던 머리가 터질 듯합니다.

 

‘5000만원 투자해서 577억, 1000배 넘게 벌었다, 이게 말이 되느냐’ 

 

‘김부겸 총리도, 이낙연 전 총리도 화천대유가 대장동 개발사업에 참여해 1153배의 수익을 올린 것에 대해 "상식적이지 않다"고 했다’ '권순일 전 대법관부터 지검장까지···화천대유의 화려한 자문단’ 등 자극적 제목의 기사와 주장을 며칠 접하다 보니 어느새 거대한 비리가 꿈틀대고 있는 것 아닌가 하는 의심이 국민들의 뇌리에 자리 잡게 된 것 같습니다. 

 

저는 법조인 출신으로서 법조기자와 법조인들과의 관계에 대해 조금은 알고 있고, 여당 국토위 간사로서 부동산 개발사업에 대한 기초 정도는 알고 있다고 자부하기에 제가 아는 범위 내에서, 그리고 대장동 개발사업 관련자들로부터 직간접적으로 들은 얘기들과 자료들을 종합하여 판단한 결론을 말씀드리고자 합니다. 

 

1. 고위 법조인 커넥션에 대한 의혹

 

전직 대법관, 특별검사, 검사장 등 이름만 대면 알만한 쟁쟁한 법조인들이 이름도 생소한 화천대유라는 조그만 자산관리회사의 고문변호사를 맡고, 또 많은 법조인들이 천화동인이라는 이상한 이름의 화천대유 자회사의 소유자로 이름을 올리고 있어서 법조인 커넥션이 있는 것 아니냐는 의혹을 갖고 있는 것 같습니다. 

 

천화동인의 소유주인 변호사들은 별론으로 하고,

 

전직 대법관, 검사장 등 이른 바 전관들은 송무사건을 수행하기 보다는 고문 또는 자문역할을 하는 것이 훨씬 후배들에게 부담을 주지 않는 것이라 여기고 실제 고문 또는 자문을 많이 맡고 있는 것이 현실인 것 같습니다. 

 

화천대유의 대주주로 알려진 K모 부국장은 모 경제지 법조팀장으로서 오랜 법조기자 경력으로 대법관부터 검사장까지도 두루 잘 알고 지내던 사이여서 화천대유를 설립한 후 전관 변호사들에게 고문 혹은 자문역할을 부탁하는데 큰 어려움이 없을 정도의 인간관계를 형성해 왔었고, 전관 출신들도 큰 부담없이 승낙한 것 같습니다. 

 

또한 2014년 법조팀장으로서 취재기자 및 촬영기자와 함께 이재명 당시 성남시장과 한번 인터뷰를 한 인연으로 인하여 대장동의 대규모 사업정보를 얻어 회사를 설립하였다거나 우선협상대상자로 선정되는데 도움을 받았다는 것은 그리 신빙성이 있어 보이지 않는다는 게 상식적일 것 같습니다. 당시 인터뷰 제목이 '법률가에서 정치가로...'여서 법조팀장이 참여한 것으로 보여지나 이 정도의 인연이 그리 크게 보이지는 않습니다.

 

2. 화천대유가 포함된 하나은행 컨소시움이 최고점을 받은 이유

 

성남시에서 객관적으로 평가하였을 것으로 생각됩니다만 시장에서 하는 말들을 종합하면,

 

1) 우선 다른 컨소시움에 비하여 하나은행 컨소시움은 하나은행, 국민은행, 기업은행 등 우량 금융기관이 다수 참여한 점과 

 

2) ‘대장동 지역의 여러 종중 및 토지소유자와 주민들에게 상업용지, 근린생활용지 및 단독주택용지를 전부 감정가격으로 저렴하게 공급하겠다’라는 점을 사업계획서에 제시하였는데, 이는 결국 이익을 줄여서라도 갈등 및 집단민원발생 소지를 원천적으로 최소화하겠다는 의지를 표명한 것으로서 사업계획 평가점수에서 고평가를 받은 점 등이 돋보인다고 평가하는 것 같았습니다. 

 

3. '화천대유+ α', 3.5억 투자해 4,040억 배당수익, 수익률 '11만5345%' 주장에 대하여 최초에는 ‘화천대유가 5천만원 투자해서 577억의 수익을 얻어, 1000배 넘게 벌었다, 이게 말이 되냐’고 하더니, 이후 ‘화천대유는 5천만원, 또한 SK증권에 특정금전신탁의 형태로 ‘천화동인1호~7호’까지 약3억원, 합계 3억5천만원을 투자하여 도합 4,040억원의 배당을 받아가 수익률이 115,345%에 달한다‘고 주장합니다. 

 

화천대유라는 회사가 ‘투자’했다는 5,000만원은 ‘성남의 뜰’ 지분 1%에 투자된 돈으로서 ‘자본금’입니다. 이 회사의 자본금은 실제 개발사업에 들어가는 돈과는 ‘아무’ 관계도 없습니다. 

 

‘성남의 뜰’은 부동산 개발사업을 위해 만들어진 자본금 50억원의 특수목적회사(SPC)로서 일종의 페이퍼 컴퍼니입니다. 부동산 개발사업에는 회계의 명확성을 위해 SPC를 만드는데 그 자본금을 투자금으로 말하는 것은 무지하거나 아니면 다른 악의적 목적을 가진 표현이라 하지 않을 수 없습니다.

 

부동산 개발사업에서 화천대유 같은 역할을 하는 회사는 금융기관 PF가  성공할 때까지 자체적으로 투자를 하게 됩니다. 실제 화천대유는 자산관리사업자로서 금융기관으로부터 7,000억 원의 PF가 성사된 2016년 12월말까지 사업초기 자금으로 각종 인・허가, 사업협약이행보증금, 용역비, 운영경비, 사업관리 및 자산관리 수수료 등 약 ‘350억 원’을 조달하였다고 합니다. 

 

성남시의 지분도 ‘50%+1주’도 투자와는 상관없습니다. 외형상 '성남의 뜰'의 자본금 중 25억 원을 투자한 것처럼 보이지만 이 사업이 종료하면 성남시는 투자금 25억을 돌려받기로 약정한 것이므로 실제 투자와는 전혀 상관없는 금액입니다. 따라서 SPC인 ‘성남의 뜰’을 자본금과 그 지분을 두고 수익률을 말하는 것은 온당치 않은 주장입니다.  

 

4. 인허가관청인 성남시가 참여하는 사업이므로 ‘땅집고 헤엄치는’ 사업이라는 주장에 대하여

 

대장동 개발사업은 성남시 분당구 대장동 210번지 일원(약 27만평)에 일종의 미니 신도시(아파트 비롯하여 주택 약 5,900세대 및 제반시설)를 조성하는 것으로 2015년 초에 시작하여 2021년 12월 준공을 앞두고 있습니다. 도시개발사업은 아파트 건설사업과 달리 통상 5년 ~ 10년, 길게는 15년까지 오랜 기간이 소요되고 경기변동 리스크를 고려하지 않을 수 없는 사업입니다.

 

2014년 7월 최경환 당시 부총리가 ‘빚내서 집사라’고 할 정도로 2015년 당시는 국내 부동산경기가 얼어붙은 상황으로 국내에서 민간이 참여하는 신도시조성을 목적으로 하는 도시개발사업은 거의 없었으므로, 대장동 개발사업 PF대출 7,000억 원을 위해 당시 섭외한 금융기관 30개 중 참여 금융기관은 10개였다고 합니다.

 

(실제 저의 경우도 2014년 12월 말경 문건사건으로 영장이 청구되어 급히 변호사 비용 및 식당 개업비용을 마련하기 위하여 약13억 원에 매도한 서초동 50평 아파트가 현재는 30여억 원에 달하는 것으로 전해 듣고 있습니다ㅠㅠ)

 

그리고 사업리스크 때문에 서류검토 및 진행기간에 많은 기간이 소요되어 거의 막바지에 “초읽기“에 몰려 7,000억원의 PF대출을 받았다고 합니다.  

 

당시 부동산 개발시장이 어려웠던 것은 분명한 사실이었고, 화천대유 측은 대장동 지역의 여러 종중 토지 및 종중묘 같은 집단민원 어려움, 산과 임야 지역으로 인한 환경영향평가 리스크 같은 어려움이 있었다고 주장하고 어느 정도 합리적이라고 여겨집니다만 제가 그 내용을 지금 하나하나 확인할 길은 없습니다.

 

다만 사업구조가 성남도시개발공사는 주금 25억 원을 납부하여 사업이익에서 최우선 배당을 받아가고, 이후 ‘성남의 뜰’이 해산하면 이 주금 25억 원도 반환받아 가게되어 실제로 성남시는 리스크가 거의 없는 안전한 사업이라 할 것입니다. 

 

반대로 화천대유의 경우, (지금은 그 가능성이 없어졌지만) 모든 리스크를 부담하여 대장동 사업이 망하게 되면 초기 투자금 회수는 “0”이 되는 것입니다. 그런 의미에서 ‘화천대유는 7% 주주이므로 리스크가 7%다’라는 것은 정확한 표현이 아니며, 오히려 보통주 100%를 가진 이 개발사업의 실질 주체라고 보는게 맞는 것 같습니다.

 

5. 대장동 개발사업 민간사업자 수입이 과다한 이유

 

성남시는 대장동 개발사업의 수익발생시 ① 1차 이익배분: 1공단 공원조성비 전액 부담 — 약 2,761억원 상당. ②  2차 이익배분: 임대주택용지(A11) 무상제공 — 약 1,822억원 상당의 합계금 4,583억원 상당을 우선 가져가는 구조로 하고, 여기에 성남시는 추가로 920억원(추정액) 상당의 도시기반시설(터널등)을 기부채납받았습니다 (합계 약 5,500억)

 

2015년 당시 성남시에서 ‘우선배당 구조’로 한 이유는, 부동산개발사업 전망이 그리 밝지 않았으므로 개발사업으로 인한 일정수익이 발생할 경우 사전에 정해진 액수의 금액을 우선 배당을 받아 사업리스크를 없애려고 한 것으로 보여집니다. (만약, 성남도시개발공사가 배당받은 후 잉여 이익금이 없으면 민간사업자에게 돌아가는 배당액은 당연히 한푼도 없게되고, 잉여 이익금의 규모가 커지면 민간사업자 배당액이 늘어나는 구조) 

 

‘성남의 뜰’ 민간사업자 수익규모는 2015. 3. 경  사업계획서 제출당시 총 수익규모를 약 1,800억원을 예상하였는데, 그 후 2017년 4월 시점을 전후로 판교지역의 주택가격이 순차적으로 급상승하여, 당초 민간사업자의 예상이익규모 보다 더 증가하게 된 것입니다. 

 

6. 공동주택 5개 블록을 직접 매수하여 아파트사업을 하게 된 경위

 

“화천대유가 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 아파트 부지를 수의계약으로 매수하여 아파트 개발사업을 하여 1,000억원 이상의 수익을 얻었다, 엄청난 특혜이고 불법이다”“다른 아파트 부지는 경쟁률이 182:1이었는데, 화천대유는 수의계약했다, 엄청난 이익을 챙겼다”라는 주장은 사실과 다른 것으로 보여집니다.

 

2015년 3월, 하나은행 컨소시움에서 7천억원 이상의 PF대출을 하여도 대출 금융기관에게 ‘대출금 미회수 리스크가 거의 없다’라는 점을 설득하기 위하여 5개블록 출자자 직접사용분을 설정한 것입니다. 

 

즉, 금융기관 입장에서는 향후 ‘성남의 뜰’이 수용한 토지 중 상당부분이 매각되지 않더라도 화천대유가 출자자 직접사용분에 해당하는 토지대금은 납부할 것이므로 PF대출에 대한 리스크가 훨씬 줄어드는 효과가 있는데, 실제로 2016년 12월 말경 7,000억 PF 대출을 마무리할 때 출자자 직접사용분으로 금융기관을 설득시킴으로서 PF대출을 성사시켰다는 것입니다. 

 

참고로, 2015. 3. 당시 경쟁관계에 있던 메리츠증권 컨소시움은 대장동 소재 아파트 부지 전체를 출자자 직접사용분으로 설정했다고 합니다.  2017년 개정전 도시개발법 시행령 제57조에 의하면, 전용면적 85평방미터 이하의 국민주택규모이하 아파트 용지는 감정평가방식 및 추첨방식으로 공급할수 있는데, 출자자 직접 사용분은 전용면적 85평방미터 이하이므로 당연히 감정평가 방식으로 그 가격을 평가했다는 것입니다.

 

따라서, 언론보도와 같이 경쟁입찰을 해야 한다는 것은 전용면적 85평방미터 이상의 아파트 용지에 해당하는 것으로서 오해에서 비롯된 주장이라 할 것입니다. 

 

또한 “다른 아파트 부지는 경쟁률이 182:1”인데 화천대유는 수의계약을 받았다는 것은 화천대유는 2015년 3월 대장동 개발사업 민간사업자 공모절차에서  ‘공동주택 5개 블록에 대하여 출자자가 직접 사용하겠다’ 라는 사업계획서를 제출하고 최고점수를 부여받아 민간사업자로 선정됨으로서 결정된 것이고, 다른 아파트의 경우 부동산 경기가 되살아난 2017년 4월 이후 감정평가방식에 매각공고 추첨에 응모한 경쟁률이 182:1 이라는 것으로 경우가 다릅니다.

 

7. 부동산 민간개발사업에 대한 소감

 

국토위 위원을 하면서 부동산 민간개발사업에 대해 여러 가지 생각이 동시에 들곤 합니다. 요즘 같이 수도권 아파트 공급이 부족한 때에는 민간이 좀 적극적으로 주택공급에 나서줬으면 하는 생각이 듭니다. 

 

토지매입부터 인허가, 자금조달, 분양과 최종 준공에 이르기까지 최소한 4-5년이 걸릴 겁니다. 그 기간 중 개발사업자는 리스크를 안고 사업을 추진하고, 요즘처럼 주택가격 상승기에 성공하면 소위 ‘대박’, 반대의 경우에는 미분양 등 ‘쪽박’의 상황도 일어납니다. 그래서 어느 도시에서 아파트 분양에 성공한 지방 건설사가 순식간에 중견 건설사가 되고, 지역에서 장학사업 등으로 존경받던 사업가가 한순간에 사라지는 일이 벌어지는 곳이 민간 시행시장의 일입니다. 

 

토지나 주택개발에 있어 과도한 개발이익을 어떻게 통제할 것인가에 대한 논의는 지속적으로 있어왔고, 앞으로도 피할 수 없는 숙제입니다. 다만 개발사업에서 이익이 많이 났나는 것을 이유로 과도한 억측을 하거나 음모론으로 나아가는 것은 함께 경계해야 할 것입니다. 특히 민감한 대선정국에서는 더욱 그러할 것입니다.

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