▲ 모델하우스에 전시된 아파트 모형     ©신문고뉴스

이재명 대통령은 경제 구조의 대전환을 통한 모두의 성장을 제대로 실현하기 위해서는 부동산에 비정상적으로 집중된 우리 사회의 자원 배분 왜곡을 반드시 바로잡아야 한다고 밝혔다.

이 대통령은 부동산의 과도한 팽창이 필연적인 거품을 키우고, 성장 잠재력 훼손은 물론 국민경제 전반에도 심대한 타격을 준다며 부동산 정책에 대한 분명한 문제의식을 제기했다.

지금 한국 사회에서 주택은 더 이상 거주의 공간이 아니다.

그것은 투기의 수단이 되었고, 자산 격차를 고착시키는 도구가 되었으며, 세대 간 불평등을 확대하는 구조적 장치가 되었다. 집을 가진 사람은 가만히 앉아 자산이 불어나고, 집이 없는 사람은 성실하게 일할수록 상대적 박탈감에 빠지게 된다.

정부는 수십 년간 집값 안정을 외쳐왔지만, 정작 어떻게 공급하고 누구를 위해 관리할 것인지에 대해서는 회피해 왔다. 그 결과는 명확하다. 서민은 집 걱정에서 벗어나지 못했고, 다주택과 강남 중심의 투기 구조는 고착되었다.

이 비정상적인 구조를 방치한 정부는 무능했고, 알면서도 외면한 정부는 공범이었다. 한국의 부동산은 더 이상 경기 문제가 되어서는 안 된다는 견해다. 국가의 지속 가능성을 갉아먹는 구조적 위기이기 때문이다.

집값이 오르면 정책 실패라 하고, 집값이 내려도 금융 불안이라며 주저하고 있다. 이렇게 좌고우면하는 사이 집은 주거가 아니라 신분이 되었고, 청년의 미래는 부동산 가격표에 종속됐다.

앞으로의 주택 정책은 분명해야 한다. 부동산은 이재의 수단이 아니라 거주의 권리라는 원칙을 제도와 시장에 명확히 각인시켜야 한다. 집값이 오르지 않아도, 떨어져도 국가가 흔들리지 않는 구조를 만드는 것이 목표가 되어야 한다.

이제 물어야 한다. 망국적 부동산 구조를 언제까지 ‘시장’이라는 이름으로 방치할 것인가.

지금까지 역대 정부는 늘 말해왔다. 급락은 안 된다고, 시장 충격이 크다는 이유에서다.

그러나 이것이 바로 문제의 본질이었다.

가격이 떨어지면 안 되는 자산으로 집을 만들어 놓고 안정만 외치는 것은 위선이다. 정상적인 나라는 아마 이렇게 설계했을 것이다.

° 오르지 않아도 되는 집

° 떨어져도 사회가 흔들리지 않는 집

° 투자가 아니라 거주를 전제로 한 집

이러한 구조가 없으면 어떠한 규제도 임시방편에 불과하다.

“안정적인 주택 공급의 정답은 공공이 주도하지 않으면 실패하게 된다.”

안정적인 주택 공급은 많이 짓는다고 해결되지 않는다. 누가, 어떤 방식으로, 어떤 조건으로 공급하느냐가 전부다. 민간 중심 공급은 이미 실패했다는 것이 증명되었다. 민간은 주거 안정을 절대 공급하지 않기 때문이다.

즉, 이윤이 최대화되는 주택만 공급하고 있다. 그래서 공급이 늘어나도 집값은 내려가지 않는다. 이를 위해 주택 공급의 중심을 민간에서 공공으로 전환해야 한다. 민간은 이윤을 기준으로 움직이지만, 주거 안정은 이윤으로 해결되지 않는다.

도심과 역세권의 핵심 토지는 공공이 직접 확보하고, 장기 임대와 공공분양을 주력 공급 방식으로 삼아야 한다. 토지는 공공이 관리하고, 주택은 장기 거주권 중심으로 제공되는 구조가 되어야 한다.

서민과 무주택자에게 집 걱정 없는 선택지를 보장해야 한다. 평생 거주 가능한 공공임대, 가격 상승을 전제로 하지 않는 공공분양, 삼십~사십 년 고정금리의 국가 주택금융은 시혜가 아니라 권리가 되어야 한다.

여기에 다주택과 투기 지역에 대해서는 가격 보호가 아닌 구조적 정리가 필요하다. 다주택 보유는 더 이상 중립적 선택이 아니며, 강남 삼구와 같은 투기 지역은 상시 관리 대상이 되어야 한다.

보유세, 거래 규제, 대출 제한은 일시적 처방이 아니라 지속적인 체계로 작동해야 한다. 보유세와 양도세 개편 없이는 어떤 주택 정책도 실패한다. 한국 부동산 정책이 반복해서 실패한 이유는 분명하다.

정부는 공급을 말했지만 보유는 건드리지 않았고, 거래를 규제했지만 차익을 차단하지 못했다. 그 결과 집을 가지고만 있으면 이기는 자산이 되었고, 투기는 합리적 선택으로 굳어졌다. 이러한 구조를 깨지 않는 한 어떤 주택 전환 선언도 공허한 구호에 불과하다.

부동산 투기 근절의 핵심은 단순하다. 보유에는 비용이 들고, 단기 차익은 남지 않게 만드는 구조다. 이를 가능하게 하는 유일한 수단이 바로 보유세와 양도세의 구조적 개편이다.

▲ 아파트 분양 재개발 재건축 서희 홍보관     ©신문고뉴스

° 실거주 일주택은 보호되어야 한다

° 공시가격 현실화 속도 조절

° 장기 실거주 고령층 납부 이연 제도 확대

° 이주택부터 누진적 보유세 상시화

° 주택 기준 명확화

° 비거주 주택은 투기 자산으로 분류

° 법인·차명 우회 보유에 최고 세율 적용

한국 부동산 시장을 지배해 온 논리는 단 하나다. ‘조금만 버티면 오른다.’ 이 기대를 깨는 방법은 명확하다. 단기 차익을 남기지 않는 것이다.

° 보유 기간에 따른 양도세 초누진 과세

° 다주택자의 단기 매매 원천 차단

° 상속·증여를 통한 우회 차익 철저 과세

이 세제 개편의 목적은 집값을 억지로 떨어뜨리는 데 있지 않다. 집을 여러 채 들고 버티는 전략이 더 이상 합리적이지 않게 만드는 것이다. 보유하면 비용이 들고, 팔아도 단기 차익이 남지 않는 구조에서 부동산은 자연스럽게 거주 중심 자산으로 돌아온다.

보유세·양도세 강화가 성공하려면 반드시 전제가 필요하다. 서민에게는 대안 주거가 있어야 한다.

° 장기 공공임대

° 토지임대부 공공분양

° 평생 거주 가능한 공공주택

이 선택지가 없는 상태에서 세금만 올리면 정책은 정치적으로 무너진다. 싱가포르가 주택 정책에서 성공한 이유는 강한 세제와 확실한 공공주택을 동시에 공급했기 때문이다.

이제 결론은 분명하다. 주택을 지키는 정부는 실패했고, 주거를 지키는 정부는 성공할 수 있다. 주택을 투자의 대상이 아닌 주거의 권리로 재정의하고, 공공이 책임지는 안정적인 주택 공급과 다주택 투기에 대한 강력한 보유세·양도세를 동시에 실행하지 않는 한 한국의 부동산 위기는 반복될 뿐이다.

집으로 돈을 버는 구조를 끝내지 못하면, 집 때문에 미래를 포기하는 사회도 끝나지 않는다. 지금 필요한 것은 미세 조정이 아니라 방향 전환이며, 타협이 아니라 국가의 분명한 선택이다.

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