[신문고뉴스] 김혜령 기자 = 경제정의실천시민연합(경실련)이 남양주왕숙·왕숙2지구 공공분양 아파트의 분양가격을 분석한 결과, 공급면적 25평형 기준 평균 4억6천만원에 공급된 주택을 토지임대부 방식으로 전환할 경우 건물가격 2억3천만원과 월 60만원대의 토지임대료로 공급할 수 있었다고 주장했다.

경실련은 29일 ‘남양주왕숙·왕숙2 분양가 분석결과 발표 기자회견’을 열고 2025년부터 2026년 상반기까지 한국토지주택공사(LH)가 분양한 왕숙·왕숙2지구 8개 블록 공공주택 4,556가구의 분양가격과 자체 추정한 분양원가 분석 결과를 공개했다.

경실련 분석에 따르면 LH가 공급한 아파트는 공급면적 25평형 한 채를 기준으로 평균 4억6천만원에 분양됐다. 분양가격은 건축비 약 2억5천만원과 택지비 약 2억2천만원으로 구성됐다.

반면 경실련이 추정한 분양원가는 한 채당 약 3억4천만원으로 나타났다. 건축비 약 2억3천만원, 택지비 약 1억1천만원이다. 이를 기준으로 하면 실제 분양가격이 경실련 추정원가보다 가구당 약 1억2천만원 높다는 것이 경실련의 주장이다.

“평당 분양가 1,856만원…추정원가는 1,353만원”

3.3㎡(평)당 가격에서도 차이가 나타났다.

경실련에 따르면 LH의 평당 분양가격은 1,856만원으로 이 가운데 택지비가 861만원, 건축비가 995만원이었다.

경실련이 자체적으로 산출한 추정 분양원가는 평당 1,353만원으로, 택지비 453만원과 건축비 900만원으로 계산됐다.

경실련은 특히 분양가격과 자체 추정원가 사이의 차이가 건축비보다 택지비에서 크게 발생했다고 지적했다.

8개 공공분양 블록의 택지비 원가를 합산한 경실련 추정치는 5,928억원인 반면 입주자모집공고에 공개된 LH의 택지비는 총 1조1,269억원이었다.

두 금액의 차이는 약 5,341억원이다. 경실련은 이를 토대로 공공분양 과정에서 상당한 규모의 택지이익이 발생한 것으로 추정했다.

다만 이 같은 원가와 이익 규모는 LH가 공개한 실제 사업원가 전체를 토대로 확정된 회계상 이익이 아니라 경실련이 자체 기준을 적용해 산출한 추정치다.

경실련 “건물만 분양했다면 25평 2억3천만원”

경실련은 현행 토지와 건물을 함께 분양하는 방식 대신 공공이 토지를 보유하고 건물만 분양하는 ‘토지임대부 주택’을 공급할 경우 분양가격을 크게 낮출 수 있다고 주장했다.

경실련 분석으로는 토지임대부 방식을 적용할 경우 공급면적 25평형 기준 약 2억3천만원에 건물을 분양하고 월 60만원대의 토지임대료를 받는 방식의 공급이 가능하다.

이는 현재 4억6천만원 수준의 분양가격과 비교하면 초기 주택구입 비용이 절반 수준으로 낮아지는 셈이다.

경실련은 현행 공공분양이 토지와 건물을 함께 매각하기 때문에 개발이익이 건설사와 수분양자에게 돌아가고, 이후 집값이 오를 경우 상당한 시세차익이 발생해 이른바 ‘로또분양’ 문제가 나타날 수 있다고 지적했다.

반면 토지임대부 주택은 공공이 토지를 계속 보유하고 입주자가 토지임대료를 납부하는 만큼 토지에서 발생하는 개발이익을 공공이 환수할 수 있다는 게 경실련의 설명이다.

또 "토지임대부 주택이 지속적으로 공급될 경우 주택을 시세차익의 대상보다 사용가치 중심으로 바라보도록 주택시장 구조를 변화시키는 데도 도움이 될 것"이라고 주장했다.

지분적립·수익공유형에도 비판…“토지·건물 함께 매각하는 구조”

정부가 공공분양의 부담을 낮추기 위해 추진하는 지분적립형과 수익공유형 주택에 대해서도 비판적인 입장을 내놨다.

지분적립형은 수분양자와 LH가 주택 지분을 나눠 가진 뒤 입주자가 장기간에 걸쳐 지분을 추가로 취득하는 방식이다. 수익공유형은 향후 주택을 처분하면서 발생한 이익을 공공과 공유하는 방식이다.

경실련은 지분적립형을 사실상 ‘공공주도의 주택담보대출’, 수익공유형을 ‘공공주도의 부동산 투자방식’이라고 규정하면서 두 방식 모두 토지와 건물을 매각하는 기존 공공분양의 근본적인 구조를 바꾸지 못한다고 주장했다.

이에 따라 일반형·지분적립형·수익공유형 공공분양을 확대하기보다 공공이 토지를 계속 소유하는 토지임대부 분양주택을 본격적으로 공급해야 한다고 촉구했다.

“LH 분양원가·건설원가 공개해야”

경실련은 LH의 분양원가와 건설원가 공개도 요구했다. 특히 이재명 대통령이 과거 분양원가 공개를 집값 상승과 공사비 부풀리기를 억제할 수 있는 방안으로 제시했던 점을 거론하며 정부가 이를 전국적으로 시행해야 한다고 주장했다.

경실련은 “이재명 정부는 분양가 거품 제거와 공공성 확보를 위해 LH의 분양원가와 건설원가를 철저히 공개해야 한다”며 “토지임대부 주택 공급을 통해 공기업의 땅장사를 중단해야 한다”고 밝혔다.

이어 “망국적 부동산 투기공화국 타파는 말로만 이루어지지 않는다”며 “개혁적인 부동산 근본대책을 추진해야 한다”고 강조했다.

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